Bei „fremden“ Stellungnahmen ist mancher Protagonist geneigt, sie in ihrer Wichtigkeit für eine Entscheidungsvorbereitung als (unabhängiges) „Gutachten“ zu überhöhen, wenn sie der eigenen Interessenlage dienlich ist.

Solche Protagonisten verfallen besonders dann in eine dauerhafte Denkstruktur, die kritische Anmerkungen oder gar Fakten geradezu als „Majestätsbeleidigung“ einstufen und sich auch in der Kommunikation (nach innen und außen) dementsprechend verhalten.

Auf der anderen Seite sind viele Adressaten solcher Entscheidungsvorbereitungen immer noch in „napoleonisch-hierarchisch-majestätischen“ Glaubens-und Verhaltensstrukturen verfangen, dass sie vor dem (unbestimmten) Begriff „Gutachten“ eine unausgesprochene Hochachtung im Sinne eines nicht anzuzweifelnden „Evangeliums“ empfinden.

Einen solchen Eindruck wollen die Verfasser der STRABAG-Untersuchung „Neuorganisation der Verwaltungsstandorte“ gar nicht erst aufkommen lassen, auch indem der Begriff „Gutachten“ in keinem der Teile des Ergebnisberichtes vom 21.11.2018 auftaucht.

Stattdessen bezeichnen sie ihre Arbeit deutlich als „Beratungsleistungen“.

Diese Beratungsleistungen der „STRABAG Property and Facility Services GmbH“ basierten auf umfangreichen operativen Erfahrungen im Management von Objekten aus unterschiedlichsten Wirtschaftszweigen und den dabei gewonnenen Daten und Werten.

Das Erbringen von Beratungsleistungen erfordert valide Daten und Informationen zu den zu betrachtenden Objekten.

Auf diese konnte STRABAG ganz offensichtlich nicht im notwendigen Umfang zurückgreifen, weil sie in der Verwaltung der Stadt Mönchengladbach schlicht nicht und nicht in der notwendigen Qualität vorliegen.

Somit konnte STRABAG nur auf der Grundlage einer Vielzahl von Annahmen „beraten“, die zudem vom Betreiber der zu untersuchenden Objekte, der Stadt Mönchengladbach, „beigestellt“ wurden.

Bemerkenswert ist in diesem Kontext, dass der Kämmerer am 30.01.2020 öffentlich von einer „gutachterlichen Betrachtung“ sprach, die man unter bestimmten Annahmen gemeinsam durchgeführt habe.

Es mag spitzfindig erscheinen, wenn Abgrenzungen gegenüber „Gutachten“ u.ä. vorgenommen werden, angesichts der Brisanz des Themas und der Öffentlichkeitswirkung von Begrifflichkeiten ist diese Relativierung zwingend.

Die Tatsache, dass Kämmerer und Baudezernent nicht müde werden zu betonen, dass die Untersuchung „gemeinsam von STRABAG und der Stadtverwaltung“ durchgeführt wurde, lässt die „Variabilität“ bei den betrachteten Bestandsobjekten in einem ganz besonderen Licht erscheinen.

Diese „strukturelle“ Analyse weist erhebliche Unsicherheiten bei der Verwertung der Daten nicht nur für die (spätere) Wirtschaftlichkeitsberechnung auf, sondern auch auf die Grundlagen für die Kostenermittlung für den Rathaus-Neubau hin.

Bei dieser Analyse wurden die Berechnungsmethoden und die „Variantenbetrachtungen“ (Vo, V1 und Vx) nicht näher analysiert.

Gleichwohl auffällig sind diese Faktoren (Quelle: STRABAG Untersuchungsbericht):

• Breites Spektrum von Annahmen, die fast ausschließlich durch die Stadt „beigestellt“ oder „vorgegeben“ wurden
• Die der STRABAG durch die Stadt zur Verfügung gestellten „Gebäudesteckbriefe“ waren in weiten Teilen unvollständig und inkonsistent und mussten von STRABAG „plausibilisiert“ werden
• Die zu berücksichtigenden Objekte wurden von der Stadt vorgegeben
• Städtische Kostenermittlungen lagen nur für das Objekt „Aachener Straße 2“ vor
• Benchmarks = nur überschlägige Orientierung möglich
• Kein tatsächliches Investitionsvolumen für Modernisierungsmaßnahmen
• Erhaltungsaufwand = 1,2% des Widerbeschaffungszeitwert (Vorgabe der Stadt ohne rechnerische Herleitung)
• Keine Einzelkostenaufstellung durch die Stadt, stattdessen nur „Aufstellung der Betriebskosten“
• Keine valide Daten für Heizkosten (extrem hohe Abweichungen oberhalb von Benchmarks)
• Keine Einzelkosten für Unterhaltsreinigung
• „Sonstige Betriebskosten“ können nicht abgeglichen werden
• „Konkrete Überprüfung des baulichen Istzustandes bzw. die Überprüfung der Übereinstimmung mit baubehördlichen Auflagen war nicht Auftragsgegenstand“ (Zitat)

Dass unter diesen Randbedingungen die STRABAG keine „gutachterliche Stellungnahme“ oder gar ein „Gutachten“ beispielsweise nach den „Regeln“ des DGuSV (Deutschen Gutachter und Sachverständigen Verband e.V.) vornehmen konnte, fällt selbst Laien auf.

Insofern ist die Einordnung der Untersuchung zur „Neuordnung der Verwaltungsstandorte“ ausschließlich als “Beratungsleistung“ nur konsequent und zutreffend.

Wenn es noch eines weiteren Nachweises bedurft hätte,wie Manipulation bei diesem Projekt funktioniert, dann liefert ihn STRABAG, indem die Berater deutlich machen, wie Ergebnisse durch die Bereitstellung von zu verwertenden Daten vorbestimmt werden.